小产权房能否迎来转正的春天


深圳作为中国房地产改革的试验田,就小产权房如何处理方面经过几年的实践摸索,于近日发布了一则相关资讯,《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》,将于2018年10月10日起实行,其中关于产业类、公配类小产权房进行合法化,业主只需缴纳市场评估价格50%的地价,就可以一步到位确认为商品性房地产,这样可以入市流通交易。


该消息一经刊登,马上刷爆朋友圈,针对特区深圳的这则文件,被不少人解读为“小产权房有望转正”!


值得注意的是,处理办法所针对的是产业类和公共配套类历史违建,住宅类历史违建并未包含在内。


我国存在大量的小产权房,尤其是在广东,据统计深圳小产权房占到深圳整体房屋存量的一半以上。小产权房因为总价便宜,且没有限购限贷政策困扰,有些小开发商还能给买家提供贷款解决首付难的问题,吸引了不少购房者,但是小产权房却一直被深圳官方认定是违法建筑。


深圳官方一直认为不存在“小产权房”。因为小产权房通常收建在农村集体用地上,而深圳从建市到2004年,就完成了全市土地国有化、农民城镇居民化,成为全国首个没有农村社会管理体制的城市。

深圳市场上仍有大量小产权房在交易,尽管中央到地方都严厉打击非法销售违法建筑,但是深圳至今没有明确的解决方案。


“这么多年来,小产权房一直在研究解决中,深圳也在加大力度。现在看来,应该要差异化解决小产权房:一小部分可以通过确权解决,一小部分处于严重违法违规需要拆除,大部分因为‘绿本’可以转做城市更新来解决,把小产权房的处理和深圳的城市空间腾挪以及未来发展结合。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,通过法律确权、技术认证,政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为“十三五”计划每年提供至少7万套保障房,单纯通过建房不现实,小产权房是个很好的供应途径。


小产权房转正之路还需要一个漫长的过程,由于其涉及的利益方太多,稍有不慎将无法收拾;如果天量小产权房转正后进入市场,对于楼市来说将“不堪重负”,开发商、银行,商品房业主、甚至政府都不愿看到;再有就是在转正过程中有可能会有人钻空子牟取暴利,这些因素都将成为小产权房转正的重重障碍。


小产权房还面临着70年后产权到期该怎么办的问题。而这个问题是在法律的规范范围之外,在新的物权法中,也没有对小产权房的产权做出规定。


如果小产权房产权到期后如果仍然是处于妾身未明的状态,情况将变得复杂,有的会继续保持现状,部分可能出现纠纷。小产权房大部分都建成于最近十年,是最近十年房价暴涨的副产品,因此距离产权到期最短也有50多年的时间。50年对于飞速发展的中国来说,是一个相当漫长时间。社会的发展日新月异,50年足以发生沧海桑田的巨变。以深圳为例,相当大一部分小产权房都会随着旧改和棚户区改造被商品房置换。即便到时候还存在的小产权房,如今的开发者和购买者可能都已经成为古人,其拥有者和使用者也是下一代人了,在加上期间的转手转让,利益和产权关系将更加复杂。最好的状况就是保持现状,少部分出现纠纷估计也难以避免。


小产权房转正会导致房价大幅下跌吗?对于一线大城市,由于其人口众多并且仍在增加,但是可供使用的土地资源有限,住房供给不足,房价会有坚实的需求作为支撑,因此小产权房转正不会导致房价下跌,反而会导致小产权房价格上涨。

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